住宅瑕疵担保責任保険法人 株式会社住宅あんしん保証

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業界ニュース

2007年3月号

中小つくり手は保険利用の見通し 2009年 すべての新築住宅売主が保険加入

瑕疵担保責任の履行確保法 3月6日閣議決定 供託・保険加入を義務付け
【良質なつくり手ほど保険料安く】

国土交通省は、耐震強度偽装事件を受けた再発防止策の第3弾として、瑕疵が見つかった場合に改修や建て替え費用を確保するため住宅の売り主に対する保険加入などーいわゆる「欠陥住宅保証」ーの義務付けを盛り込んだ新法案をまとめた。3月6日の閣議決定を受けて国会へ法案を提出、今期中の成立をめざす。成立すれば、2009年にもスタートするとみられる。

いよいよ瑕疵担保責任保険の加入が義務付けられる。その法案は、「特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律案」。品確法で定めた住宅会社の瑕疵担保責任の実効性を確保するため、新築の注文住宅については建設業者に、分譲マンション・分譲戸建て住宅については宅地建物取引業者に対し、それぞれ「保険加入」か「保証金の拠出」を義務付ける。

住宅に欠陥が見つかった場合、業者が倒産などで保証できない場合でも、保険金や保証金で修補費用をまかなう。これにより、新築住宅の購入から10年間は売主が支払い不能に陥っても、消費者が欠陥の保証を確実に受けられるようになる。保険に加入するか、保証金を支払うかは、業者側が自由に選ぶことができる。選択のポイントは、会社の資力・規模や住宅販売戸数。供託と保険のうち、「より自社に合っているのはどちらか」を比べて検討すればよい。両方の併用も可能だ。

資力確保の方法
保険制度のしくみ

中小のビルダーや工務店を含む大半の住宅会社は、保険加入を選ぶ見通しだ。保険制度については、品確法で定めた責任範囲に関してのみ義務付け、それ以上は任意とする考え。例えば、住宅取得に1億円かかった場合であってもその全額の支払いを課するものではない。義務付けられる「最低限」の保険制度は、現行の住宅性能保証制度や、その他民間の保証サービスと基本的に同じ。ただし、保険を提供する保険会社については、「住宅瑕疵担保責任保険法人」として、国土交通大臣の指定を受けたところから選ぶことになる。住宅保証機構や大手の保証会社はそのまま指定を受けられる見通しだ。実際の補償は、損害保険会社などが再保険として引き受ける。

気になる保険料だが、保険料水準は現状よりも上がるとみられる。これは、すべての住宅供給者が保険加入を義務付けられれば(供託を選択した業者を除く)、いまの損害率を維持することが難しいため。過去の欠陥住宅の発生率に応じて保険料率に差がつくため、良質な住宅を建築・販売してきた会社ほど保険料は安くなる。現行の住宅性能保証制度の利率で考えれば、一般住宅で「義務付け額」を2,000万円とした場合、1戸あたり約10万円となる。そこで(株)住宅あんしん保証では、法案成立後、過去の損害率を勘案されることも予測されるため、早めの登録および利用を呼びかけている。

供託制度のしくみ

供託金は、建設業者による「住宅建設瑕疵担保保証金」と、宅地建物取引業者による「住宅販売瑕疵担保保証金」の2種類を設ける。拠出金額は販売戸数に基づいて設定される[詳細は下記「5分で読める新法・新制度」参照]。たとえば供給戸数の累計が1万〜2万戸の業者の場合、供託金額は4億4,000万〜6億3,000万円。1戸あたりに換算すると、4万4,000〜3万1,000円となる。

建設業者は、「基準日」(毎年3月31日と9月30日)ごとに、新築住宅の引き渡し戸数に応じた「住宅建設瑕疵担保保証金」を供託しなければ、基準日から50日以後、新たに住宅を新築する工事の請負契約が締結できなくなる。保証金は、販売戸数の累計で算出するうえ、販売戸数が多いほど割安となるのが特徴。供給戸数の増加に応じて保証金を積み増し10年間は取り崩せないため、建設業者などにはある程度の資力が求められる。大手ハウスメーカーはこちらの制度を選ぶ可能性が高いとされている。

国交省 データでみる消費者のうごき
国民の8割が欠陥住宅・保証受けられない不安 負担生じても保険加入義務付けて

[下記グラフ]は、国土交通省が昨年6月に全国20歳以上の男女(男性54%、女性46%)を対象に行った「住宅の瑕疵担保責任に関するアンケート」の調査結果。耐震強度偽装事件後の消費者のニーズがうかがえる。「自分の住まいに欠陥が発生した場合、適切な保証が受けられないのではないか等の不安」について聞いたところ、約46%が「不安を感じる」、約35%が「どちらかといえば不安を感じる」と回答し、約8割が欠陥住宅および保証への不安感を抱いていることがわかった。

次に、「新築住宅の『住宅瑕疵保証責任保険』は必要かどうか」聞いたところ、「必要ない」(1.1%)と「どちらかというとなくてもよい」(0.9%)との回答はわずか2%にとどまり、約9割の人が住宅瑕疵担保責任保険の必要性を感じていることが明らかになった。さらに、「一定の費用負担が発生しても、新築住宅の『住宅瑕疵保証責任保険』への加入を法律で義務付けることについてどう思うか」聞くと、「義務付ける」が22.5%、「最低水準の保険は義務付けそれ以上は任意での加入とすべき」が56.8%にのぼった。一方「義務付けの必要はなく任意で加入すべき」との回答も約2割いた。

住宅の瑕疵担保責任に関するアンケート

また、「新築住宅を取得する際に10年分の『瑕疵担保責任保険』の制度加入費用はどの程度負担できるか」との質問には、「10万円程度」(33.4%)が最も多く、「20万円程度」(19.5%)、「30万円程度」(12.9%)と続いた。「負担できない」との回答は5.9%、「1万円程度」も6.7%と、経済的負担を敬遠する声も少数ながらあった。調査方法はインターネット。回収数は1万946件だった。
※グラフは国土交通省・住宅瑕疵担保責任研究会資料より。

住宅金融支援機構「フラット35」を推進 直接融資は災害対応などに限定

住宅金融公庫は4月1日から独立行政法人「住宅金融支援機構」に移行する。移行にあたり今後5年間(2007年〜2011年度)の中期経営計画の方針を固めた。住宅ローンの証券化支援を基本業務とし、直接融資は災害対応や高齢者向けの特例を除き原則廃止。運営効率を上げるため常勤職員の10%以上削減、一般管理費(人件費・物件費)の15%以上削減をめざす。

新機構は、民間金融機関と提携して実施する最長35年の長期固定ローン「フラット35」など、民間金融機関が低利長期の住宅ローンを供給できるしくみの提供を中心に、約50兆円分の既存債権の管理・回収などを行っていく。住宅公庫が担っていた、性能の高い住宅に対する優遇金利制度などは、引き続き「フラット35」のスキームを通して実施していく。また、子育て世帯や高齢者世帯向けの賃貸住宅建設に対する融資など、政策金融を実施する姿勢は維持していく。

【5分で読める新法・新制度】供託・保険制度まとまる

保険は指定法人による支払額2,000万円10年以上が条件

上記で報じたとおり3月6日、瑕疵担保責任の履行確保のために、新築住宅の売主や請負人に「供託」または「保険」を義務付ける法案が閣議決定した。建設業者は各基準日(毎年3月31日と9月30日)で、保険金支払額が2,000万円以上など一定条件を満たす保険契約をした新築住宅を除く新築住宅の引き渡し戸数に応じた「住宅建設瑕疵担保保証金」を供託しなければ、基準日から50日以後、新たに住宅を新築する工事の請負契約が締結できなくなる。額が不足した場合には、2週間以内に不足額を供託する必要がある。

宅地建物取引業者については、同様の「住宅販売瑕疵担保保証金」を供託しなければならない。保証金の額は下記「表」のとおり。たとえば、10年間での供給戸数が100〜500戸の業者の場合は、保証金額は1億〜1億4,000万円以下で、1戸あたり100万〜28万円となる。これが、1万〜2万戸の業者の場合、4億4,000万〜6億3,000万円で、1戸あたり4万4,000〜3万1,000円と、供給戸数が多くなるほど割安となるしくみだ。このため、供託金制度については大手ハウスメーカーがそのスケールメリットを活かして利用するとみられる。保険の場合は、新たに法律で指定する「住宅瑕疵担保責任保険法人」が引受ける保険で、保険金額が2,000万円以上、保険期間が10年以上などの条件を満たすことを法律で規定する。

保証金額の区分

流動資産担保保険と事業再生保険
「在庫」を資産に追加 中小企業の資金調達を支援

中小企業の新事業や事業再生をバックアップするための制度に関する法律案が今国会に提出される。新事業や事業再生への挑戦をはかる中小企業への資金供給を円滑化するため、中小企業信用補完制度の充実をはかることが目的だ。

売掛金債権担保保険

主な内容はふたつ。ひとつは、「売掛金債権担保保険」の拡充だ。現在、中小企業向けの融資総額は255兆円。これに対し、たとえば中小企業の土地の資産規模は86兆円。このため、不動産を担保とした融資だけでは、資金調達の大幅な改善は見込めない。こうした資金調達の問題を解決するため、個人保証や不動産担保に過度に依存しないように、売掛金債権を手厚く担保保証する「売掛金債権担保保険」が2001年に創設された。その担保保証の範囲を拡充するのが、今回の改正の中身。具体的には、「売掛金債権」に加え、材木などを含む在庫も「資産」として追加し「流動資産担保保険」として拡充。在庫に対する担保保証を厚くし、付保限度額を1億円から2億円に引き上げる。

事業再生保険

ふたつめは「事業再生保険」の創設だ。民事再生法や会社更生法を利用して事業の再生にとりくむ中小企業に対して、事業の継続や再構築などのための融資は極めて限定的となっているのが実情。資金調達を円滑化するために、当該中小企業者が金融機関から借り入れを行う場合に信用保証協会が保証を行いやすくなるよう「事業再生保険」を創設する。民事再生手続き・会社更生手続き中(手続き開始申し立てからを含む)の中小企業に対する融資に対して保証を多く付けることで、融資を受けやすくする。

流動資産担保保険のイメージ

瑕疵担保責任の履行確保法 2年以内スタートに向けて
「瑕疵保証つけて」と言われたら?ー施主ニーズつかみ迅速対応を

品確法により、新築住宅に10年間の瑕疵担保期間が義務付けられたのが2000年。それが[1面]でも報じたとおり、2009年には瑕疵担保責任の履行を確実なものとするため、つくり手などに保険加入または供託金の拠出が義務付けられそうだ。耐震強度偽装事件を受けてめまぐるしく変化する環境につくり手はどう対応するか−。新法制定までに早急に対処したい。

瑕疵保証求める施主

愛知県郊外で長年地域での信頼を培ってきたA工務店。小規模ながら構造・完成見学会などで地道に顧客を獲得してきた。このA工務店が開催した完成見学会をきっかけに、同社に住宅建築を依頼したのが施主Bさん(60歳)だ。そもそもBさんはA工務店の存在は知っていたものの「家を建てるなら絶対にA工務店がいい」とまでは思っていなかった。だが、訪れた見学会での住宅の仕上がりや同社の家づくりへの姿勢が気に入り「安心して頼めそう」だと確信、一気に商談が進んだ。Bさんはセカンドライフを楽しむこだわりの家を依頼。請負額は3,200万円にのぼった(57坪)。

順調に見えたBさん宅建築の基礎コンクリート打設2日前。A工務店は日頃建材を購入する建材店にあわてて駆け込んだ。Bさんが突然「瑕疵保証がないなら、建築を見合わせたい」と申し入れてきたためだ。Bさんは出席した法事の席で親類縁者から「瑕疵保証は必ず必要。じゃないと、テレビで報道された耐震強度偽装事件のように、A工務店が倒産したら泣き寝入りするしかない」との話を聞いたのだという。A工務店に瑕疵保証の有無を確認したところ、Bさん宅に瑕疵保証がついていないことがわかった。

A工務店はこれまで地盤保証は全棟で利用してきたものの「(地域での信用があるから)瑕疵保証は不要」との考えを持っていたという。だが、Bさんは瑕疵保証を求めておりその要望に応えないわけにはいかないー。(株)住宅あんしん保証の代理店だった建材店が迅速な対応で「優良住宅瑕疵保証制度」の加入手続きを行い、基礎配筋検査を実施。Bさん宅建築は無事続行されたわけだ。「これまで保証付保を要求されたこともなく、保証なんてなくても乗り切れると思っていた。でもこれを機会に『安心・安全』をカタチにしなければ、いまのお客様に本当に信頼していただくのは難しいと痛感しました」(A工務店)。

住宅あんしん保証が提供している「優良住宅瑕疵保証制度」のしくみ図
新法に向けた対応

A工務店は今後、2009年の瑕疵担保責任保険の加入義務付けを待たずに、瑕疵保証制度を積極的に利用してきたいとしている。前述のBさんのようなケースはいまや決して珍しいものではない。[2面]のアンケート調査からも約9割の国民が保証の必要性を感じていることがわかっている。新法案は、すでに瑕疵保証を使っているつくり手にとっては、手続き・検査などの変更を除けば大きな影響はないとされており、「優良な工務店」ならばハードルそう高くはないはずだ。

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