修繕積立金が不足するのはどんなケース？

修繕積立金が不足してしまう…というケースは、どのような状況で起こるのでしょうか。

長期修繕計画が適切でない

まず考えられるのは、長期修繕計画の内容が適切でない場合です。マンションの大規模修繕工事や改修工事は、長期修繕計画に沿って行われます。修繕積立金もまた、長期修繕計画に基づいて決定されているはずです。

しかし、そのベースとなる長期修繕計画に不備や不足、誤りがあると、具体的な工事の資金計画を立てる際に、資金不足が顕在化します。長期修繕計画の策定には専門的、技術的知識が不可欠なため、専門家を交えて実効性の高いプランニングを行うことが重要になります。

修繕積立金が計画通りに集まらない

ほかには、修繕積立金が計画通りに集まらない場合もあります。修繕積立金の積立方法には、長期修繕計画に基づいた修繕工事費の累計額を、入居当初から均等に積み立てていく「均等積立方式」のほか、いくつか種類があります。たとえば、当初の積立額は低く設定し、居住年数に合わせて段階的に積立額を引き上げていく「段階増額積立方式」、修繕する際に一時金を集める「一時金方式」などです。

特に新築マンションの購入者に対して、当初の月額負担額を軽減するためによく採用されるのが「段階増額積立方式」です。しかし、段階増額積立方式は値上げをすべき段階で区分所有者の反発が生じ、同意を得られなくなることがあります。

また、均等積立方式を採用している場合でも、その後、建物の状態に応じて増額が必要になることがあります。その場合は、居住者の抵抗感が強まることは容易に想像できます。

マンションの修繕積立金が不足した場合の対策

では、修繕積立金の不足が明らかになった場合は、どのような対策を講じるべきなのでしょうか。考えられるのは次の3つの方法です。

一時金の追加徴収

毎月の修繕積立金とは別に、大規模修繕のタイミングなどで区分所有者から一括で、一時金を追加徴収する方法です。とはいえ、額が大きくなれば簡単に徴収ができるとは限りません。現実的な方法としては、管理組合が金融機関から借り入れ、その後、積立金を値上げして返済する方法が考えられます。いずれにしろ、実行するには管理組合総会の決議が必要です。

管理組合が融資を受ける

融資を受ける場合は、独立行政法人住宅金融支援機構（マンション共用部分リフォーム融資）、または銀行などの民間金融機関から借り入れるのが一般的です。当然、どのように返していくかという返済計画も必要になります。

補助金を活用

地方公共団体では、独立行政法人住宅金融支援機構と連動した融資制度を設けていることがあります。県や市、区によっては、融資のほかに管理組合へ専門家を派遣するなどの補助制度が設けられていることも。

修繕積立金確保のための予防策

修繕積立金が不足するような事態に陥らないためには、どのような予防策をとれば良いのでしょうか。

修繕積立金の値上げ

一つ目の対策は、修繕積立金を値上げすることです。当然、区分所有者からは反対の声が上がるでしょうが、不足金が発生していることを示す十分な根拠となる資料を用意して、粘り強く説得して理解を得ることが重要です。

管理費の内訳を変えて、修繕積立金に回す

管理費と合算して修繕積立金を徴収している場合は、管理費の内訳を見直す方法もあります。管理費は、管理会社へ支払う委託費などによって構成されています。

仮に、そのうちの費用を圧縮または削減できれば、その分を修繕積立金に回すことができます。管理費の合計金額が変わらなければ、区分所有者からの反対も起こりづらいでしょう。

マンションの修繕積立金が不足することは、マンションの将来の安全性、居住性に関わるとともに、資産価値の低下にもつながりかねません。しっかりとした対策や予防策を講じましょう。

参考文献：
国土交通省「マンション管理の現状等について」
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」
公益財団法人マンション管理センター「地方公共団体の補助制度」

※掲載内容は2017年1月時点の情報です。