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既存住宅 お役立ち情報

2018年4月に施行される
宅建業法改正を知っていますか?

宅地建物取引業法(以下「宅建業法」といいます。)の一部を改正する法律が2018年4月に施行されます。今回の改正で宅建業法はどのように変わるのでしょうか。ポイントは次のとおりです。

なぜ宅建業法が改正されるのか

少子高齢化が進行する中、国の政策は、古くなった既存住宅をリフォームすることにより住宅の品質や性能を
高め、長く人々に住み継がれていくことを目指すよう方針を大きく転換しています。
一方で、日本の住宅流通のうち既存住宅が占める割合は、欧米諸国と比べると極めて低い
水準にとどまっています。その要因の一つとして、消費者が住宅の品質を把握しづらいことが挙げられています。
そのため、国は消費者が安心して既存住宅の取引きができる環境を整えることを目的として、建築士による
インスペクション(以下「建物状況調査」といいます。)の導入を含む宅建業法の一部改正を行いました。

宅建業法改正の主な内容とは

宅建業法改正の主な内容として「既存建物の取引における情報提供の充実」「不動産取引により損害を被った
消費者の確実な救済」「宅地建物取引業者の団体による研修」が挙げられます。
本サイトでは「既存建物の取引における情報提供の充実」について詳しく解説します。

「既存建物の取引における情報提供の充実」とは?

「既存建物の取引における情報提供の充実」におけるポイントは、不動産取引の専門家である宅建業者に対し、
一部の義務付けをもって既存住宅の建物状況調査の活用が促されたことです。

「建物状況調査」とは?

建物の基礎、外壁等に生じているひび割れ、
雨漏り等の劣化事象・不具合事象の状況を
目視、計測等により調査すること

以下

の3つの場合において必要な対応をご案内します。

① 媒介契約締結時

宅建業者は建物状況調査を実施する事業者(以下「調査事業者」といいます。)のあっせんの可否を示し、媒介依頼者の
意向に応じて、あっせんすることが必要です。

つまり・・・
宅建業者は媒介依頼者に建物状況調査の制度概要を説明したうえで、調査事業者のあっせんを
希望するか否かを確認しなければなりません。また、あっせんが可能で媒介依頼者が建物状況
調査を実施したい場合は、それに応じて調査事業者に関する情報提供だけでなく実施に向けた
具体的なやりとりが行われるように手配することが求められます。

メモ

媒介契約とは?

宅建業法において、媒介契約とは、売主または買主が宅建業者に不動産の売買または交換の媒介を
依頼する契約のことです。媒介契約締結時には宅建業者が媒介契約書を作成して記名押印し、
依頼者に交付しなければならないと定められています。

イメージ:調査事業者について説明しているイラスト

宅建業者は、媒介依頼者に交付する媒介契約書面に、建物状況調査を
実施する者のあっせんの有無を記載

専任媒介契約書および標準媒介契約約款の記載イメージ

次の流れ

建物状況調査の認知度、実施率が向上

イラスト:営業マン
ポイント

宅建業者が調査事業者をあっせんすることにより、
媒介依頼者が建物状況調査の存在を知るきっかけとなり、
建物状況調査が普及するものと予想されます。

【参考資料】

② 重要事項説明時

宅建業者は建物状況調査の結果を買主に対して説明することが必要です。

つまり・・・
重要事項説明書に建物状況調査を実施しているかどうか、実施している場合は建物状況調査の
結果を説明することが義務付けられます。

メモ

重要事項説明とは?

売買契約が成立するまでの間に宅建業者が買主に対して重要事項説明書を交付し、
契約に関する重要事項を説明することです。
(その際に説明の内容を記載し、交付する書面を重要事項説明書といいます。)

宅建業者は重要事項説明として新たに以下の事項を説明することが義務付けられます。

  • ● 建物状況調査を実施しているかどうか
  • ● 実施している場合における建物状況調査の結果の概要
  • ● 設計図書等の建物の建築・維持保全の状況に関する書類の保存の状況

重要事項説明書の記載イメージ

記入例:重要事項説明書の記載イメージ
イラスト:営業マン
ポイント

建物状況調査の結果の概要を買主が知ることになるため、
建物の状況に応じた公平な取引きが期待されます。

【参考資料】

③ 売買契約締結時

基礎、外壁等の現況を売主・買主が相互に確認し、宅建業者はその内容を売主・買主に書面で
交付することが必要です。

つまり・・・
既存住宅の売買契約を締結する際に既存の建物の状況について、売主および買主が双方で
確認をして、その内容を宅建業者が売主および買主に売買等の契約当事者に交付する書面
(いわゆる37条書面)で交付することが義務付けられます。

メモ

37条書面とは?

宅建業者が不動産取引に関与して契約が成立した場合に、当該業者が取引当事者に
交付しなければならない書面で、売買契約書と兼ねている場合がほとんどです。

イメージ:「売買契約締結時」

37条書面の記載イメージ

次の流れ

当事者の双方が、建物の品質・状態についてあらかじめ確認した上で
契約することで、紛争を防止し、円滑な取引きを促進。

イラスト:営業マン
ポイント

売主と買主が建物の状況について互いに確認した内容を
書面に残すためトラブル防止につながります。

【参考資料】

37条書面への記載イメージ



あんしん既存住宅売買瑕疵保険に関するお問い合わせ

※掲載内容は2017年8月時点の情報です。

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