中古住宅向けの「住宅省エネルギー性能証明書」とは？（2026年入居向け）

1．中古住宅（マンション）向け「住宅省エネルギー性能証明書」の発行

国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人である株式会社住宅あんしん保証（以下「住宅あんしん保証」）のグループ法人である一般社団法人住宅あんしん検査（以下「住宅あんしん検査」）では、中古住宅（マンション）を対象にした「住宅省エネルギー性能証明書」の発行を行っています。

2．住宅省エネルギー性能証明書とは？

住宅ローンを利用して住宅を取得、あるいは増改築等をした場合に、10年間（場合により13年間）、各年末の住宅ローン残高（「借入限度額」を上限）の0.7%を所得税額等から控除する制度「住宅ローン減税制度」がありますが、住宅取得の翌年３月15日までに行う所得税の確定申告において必要となる書類の１つがこの「住宅省エネルギー性能証明書」です。（【図１】参照）

2-1．中古住宅を取得する場合の住宅ローン減税への活用

中古住宅を取得して2026年に入居する場合、借入限度額は2,000万円、控除期間は10年間です（最大　年間2,000万円×0.7％＝14万円　×10年間＝累計140万円）。取得する中古住宅が「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」のいずれかに該当する場合には、控除期間が3年間伸長され13年間となるのに加え、「長期優良住宅・低炭素住宅」または「ZEH水準省エネ住宅」のいずれかであれば借入限度額が上乗せされることで控除税額が増額されます。加えて、「長期優良住宅・低炭素住宅」「ZEH水準省エネ住宅」「省エネ基準適合住宅」のいずれかに該当する中古住宅（床面積50㎡以上の中古住宅）を、「子育て世帯・若者夫婦世帯」（子育て等世帯）が取得した場合は、さらに借入限度額が上乗せされます。

（詳しくは「住宅ローン減税の行方～2026年度税制改正～」（２．中古住宅の取得に係る住宅ローン減税（2026年～2030年入居））で解説しています。）

上記２．の「住宅省エネルギー性能証明書」は、省エネ基準適合住宅またはZEH水準省エネ住宅に該当することを示すものであり、控除期間および借入限度額を引き上げて住宅ローン減税を適用するために、住宅取得の翌年３月15日までに行う所得税の確定申告において提出する必要があります。

2-2．住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置への活用

父母や祖父母などの直系尊属から住宅の取得などのための資金の贈与を受けた場合に、その資金のうち一定の金額について贈与税を非課税とする制度があります。この適用にあたり、非課税限度額加算の対象となる「質の高い住宅」であることを証明する書類の１つとして住宅省エネルギー性能証明書が利用されることもあります。

3．住宅省エネルギー性能証明書を発行する要件

住宅あんしん検査では、原則として、次の要件を満たし省エネ基準に適合する場合に住宅省エネルギー性能証明書を発行します。なお、これらを満たしていれば概ね省エネ基準適合住宅の基準を満たしている可能性が高いものとして要件を設定しており、取得される住宅によっては必ずしも当該基準を満たさないこともあり得ます。

• 2026年中に入居
• 登記簿面積40㎡以上（※1）
• 2013年以降の新築登記（目安）のマンション（※2）
• 中住戸（１階もしくは最上階、角部屋以外）（【図２】参照）

※1　40㎡以上50㎡未満の住宅も適用対象となりますが、この場合は、控除期間のうち、所得税の合計所得金額が1,000万円を超える年は住宅ローン減税による控除が適用できないという制限がつきます。（2026年度税制改正により、2026年入居分より対象が拡充されました。）
※2　買取再販の場合は異なります。詳しくはお問い合わせください。

4．必要書類と住宅あんしん検査で住宅省エネルギー性能証明書を発行するメリット

住宅省エネルギー性能証明書の発行については、手続は不動産売買を仲介する不動産会社の方に行っていただきます。主に、次のような書類のご提出が必要です。

• 住宅省エネルギー性能証明書の発行サービスに関する申込書
• 間取図
• 建物謄本（ネット謄本可）
• 不動産売買契約書（物件概要および売主買主押印欄）

次の資料をお持ちの場合にはあわせてご提出いただきます。

1. 検査済証もしくは台帳記載事項証明書
2. 設計住宅性能評価書または建設住宅性能評価書
3. 新築分譲時のパンフレット(床暖房、サッシ、設備機器等について記載のあるもの、物件概要等)

また、住宅省エネルギー性能証明書の発行には上記の書類以外にも、特記仕様書、標準仕様書、仕上げ表、平面図、断面図等、設計図書等のご提出も必要になります。

住宅あんしん検査で住宅省エネルギー性能証明書を発行するメリットは、不動産会社の方にとって負担の大きいこうした必要書類の準備等を、住宅あんしん検査の調査員が調査立会者の方に同行して管理事務所等に出向くことで、必要書類の取得、対象住宅の設備の写真撮影等の現地確認調査までサポートしていることです。

5．住宅省エネルギー性能証明書発行までの流れ

住宅省エネルギー性能証明書の発行を依頼するタイミングは、確定申告の時期にかかわらず、住宅の引渡しまでに現地確認調査等を予め済ませておくのが最適です。 発行までの主な流れは次のとおりです。（[]は実施者）（【図３】参照）

➀[不動産会社]住宅省エネルギー性能証明書発行の申込み
売買契約を締結の後、前述の必要書類をメールで住宅あんしん検査に提出してください。

②[住宅あんしん検査]受付

➂[不動産会社][住宅あんしん検査]日程調整
住宅あんしん検査は申込み内容に応じ、現地確認調査実施にむけて調査立会者と日程調整を行います。なお、調査立会者は不動産会社の方となります。

➃[不動産会社][住宅あんしん検査]現地確認調査
調査立会者の立ち合いのもと、現地を訪れて管理会社に書類を提供していただいたり、対象住宅に設置されている各種設備の写真撮影等を行います。およそ２時間程度を要します。

➄[住宅あんしん検査]書類審査

⑥[住宅あんしん検査]審査結果通知
書類審査の結果（適合・不適合）をメールでお知らせします。

⑦[住宅あんしん検査]住宅省エネルギー性能証明書発行
書類審査の結果が「適合」だった場合に、住宅省エネルギー性能証明書を発行します。

6．まとめ

このように、住宅省エネルギー性能証明書は中古住宅の取得に伴う税制優遇措置の適用において重要な書類です。住宅あんしん検査では、発行要件を満たした中古住宅（マンション）に対して、専門の調査員が書類の取得や現地確認調査等、手続を実施いただくことになる不動産会社の方をサポートします。

住宅省エネルギー性能証明書の取得を希望するお客様からの相談に対応できるように、不動産会社の皆様は早めの準備と申込みで、税制優遇の活用をお客様への提案に繋げましょう。

住宅省エネルギー性能証明書の発行に関する費用や詳しい手続等、不動産会社の方からのお問い合わせは下記のフォームで受け付けております。お気軽にお問い合わせください。

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