新築住宅・中古住宅の取得で「住宅ローン減税」を受けるには？―条件&事前準備編―

１．住宅ローン減税とは

　住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高（所定の借入限度額を上限）に控除率0.7％を乗じた額について、所得税（住民税）から税額控除される仕組みです。以下により算出した額を上限として、所定の控除期間にわたって毎年税額控除されます。

税額控除額＝年末時点の借入残高（借入限度額を上限）×控除率0.7%

　このうち、「借入限度額（住宅ローン減税の控除額を算出する際の借入残高の上限額）」や「控除期間（住宅ローン減税の適用を受けることができる年数）」については、取得する住宅が、新築住宅か中古(既存)住宅か、さらにはその他の条件によって異なります。これらについては、新築住宅の取得編・中古(既存)住宅の取得編として、別途それぞれ詳細に解説しておりますので、本ページ末尾のリンクからご確認ください。

２．適用を受けるにあたっての基本的な要件の確認

　住宅ローン減税を受けるには、様々な要件があります。以下、主な要件を確認していきましょう。

①住宅の取得から６ヶ月以内に居住し、同年末まで引き続き居住していること。
②自ら居住するための主たる住宅であること（いわゆる別荘は対象外）。店舗等併用住宅の場合は、床面積の1/2以上が自己の居住用であること（※2）。
③10年以上にわたり分割して返済する方法になっている住宅取得（敷地用の土地等の取得分を含む）のための借入金があること。（10年未満のローンでは住宅ローン減税は適用されません。）
④控除を受ける年分の合計所得金額（年収ではありません）が2,000万円以下であること
⑤床面積基準：
床面積は原則として50㎡以上が適用要件であり、ここにいう床面積は登記される面積を指します。
なお、40㎡以上50㎡未満の住宅も適用対象となりますが、この場合は、控除期間のうち、所得税の合計所得金額が1,000万円を超える年は住宅ローン減税による控除が適用できないという制限がつきます。
⑥新築住宅の環境性能等：
2028年以降に入居する「新築住宅」の取得であって、環境性能等の区分が「省エネ基準適合住宅」に該当する場合は、原則として住宅ローン減税が受けられないこととなります。なお、2028年以降に入居する「省エネ基準適合住宅」は、2027年12月31日までに建築確認を受ける省エネ基準適合住宅（登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものを含む。）、または建築確認を受けない省エネ基準適合住宅で登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものについて、借入限度額2,000万円、控除期間10年間として住宅ローン減税が適用できます。（2028年以降に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものを除く。）、または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が2028年7月1日以降のものについては、ZEH水準省エネ基準を満たさなければ住宅ローン減税が受けられないこととされました。）
→この⑥については、新築住宅の取得編において詳細を説明しておりますので、ご覧ください。

（※2）店舗等併用住宅の場合、床面積のうち、自己の居住用の面積の割合を住宅ローンの年末残高に乗じた額に控除率0.7％を乗じた額が住宅ローン減税の額となります。住宅ローンの年末残高（借入限度額以下）3,000万円、自己の居住用の面積の割合が50％の場合、住宅ローン減税の控除額は、3,000万円×50％×控除率0.7％＝105,000円となります。

３．適用を受けるにあたっての手続の時期

　住宅取得の翌年３月15日までに所得税の確定申告を行い、住宅ローン減税の適用に係る手続を行うことが必要です。２年目からは年末調整で手続を済ませることができますが、入居後の初回の所得税の確定申告は必ず必要です。
　なお、所得税の確定申告の期間は翌年２月16日から３月15日までですが、住宅ローン減税の適用により所得税の還付となる申告については入居の翌年１月１日から提出が可能です。国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」で作成・提出ができます。

４．必要となる書類その他

　住宅ローン減税の適用にあたり、以下の書類が必要となりますので事前に準備しましょう。

①金融機関等から交付された住宅ローンの年末残高等証明書（※3）
②家屋の登記事項証明書（確定申告の際に作成する計算明細書への「不動産番号」の記載、または家屋の登記事項証明書の写しの添付に代えることができます）
③家屋の「工事請負契約書」または「売買契約書」の写しなど、いくらで取得したかが分かる書類
④土地の取得も併せて行った場合は、土地の登記事項証明書（②のカッコ内の記載と同様）、および土地の「売買契約書」の写しなど、いくらで取得したかが分かる書類
⑤国または地方公共団体等から補助金等の交付を受けた場合は、その額が分かる書類（「みらいエコ住宅2026事業」の補助金等もこれにあたります）
⑥住宅取得等資金の贈与の特例を受けた場合は、その額が分かる書類
（※3）調書方式の場合、住宅借入金等の年末残高については、マイナポータル等を利用して確認することができ、マイナポータルを利用すると、マイナポータルからの年末残高情報の取得・確定申告書への自動入力（マイナポータル連携）が可能です。この場合は年末残高等証明書の提出は不要です。

　なお、上記のうち、⑤・⑥は補助金の受給や贈与税の特例と、住宅ローン減税との特例の二重取りを避けるため、③・④で算出する住宅の取得価格等から補助金等の額を控除するにあたり必要となるものです。住宅ローン減税は、上記１のとおり、住宅ローンの年末残高に係数を乗じて控除額を算出するのが基本ですが、入居年末における住宅ローン残高が、住宅の取得価格等（補助金等の額を控除後）の額を超えている場合、その超過分は対象外となります。詳細はこのとおりですが、事前に必要な書類をそろえたうえで、国税庁ホームページの「確定申告書等作成コーナー」で必要事項を入力することで作成ができますので、ご安心ください。

　以上のほか、新築住宅か中古(既存)住宅か、さらにはその他の条件によって追加で必要な書類があります。これらについては、新築住宅の取得編・中古(既存)住宅の取得編として、別途それぞれ詳細に解説しておりますので、本ページ末尾のリンクからご確認ください。

　このほか、住宅ローン減税には関係ありませんが、ふるさと納税を例年行っており、毎年ワンストップ特例制度（ふるさと納税先の自治体に、必要な申請書を提出して税額控除を受ける方法）により手続を行っている方は、１点注意が必要です。住宅ローン減税の適用のために、入居年の翌年に所得税の確定申告を行う場合、入居年においてワンストップ特例制度で提出した書類は自動的に無効となります。そのため、確定申告の際に、ふるさと納税の寄付金控除も忘れずに行いましょう（ワンストップ特例制度で手続を行ったものも含め、入居年に行った全てのふるさと納税分を確定申告書に記載し申告する必要があります）。この手続のため、寄付額が分かる書類をしっかり保管しておきましょう。

　2026年度税制改正後の住宅ローン減税を受けるための準備や確認したい事項等についてご案内しました。
　上記の文中で触れています新築住宅の取得編・中古(既存)住宅の取得編のそれぞれの詳細は以下のリンク先のページにて説明しておりますので、ぜひご覧ください。

• 住宅ローン減税を受けるには？借入限度額による違いを解説―新築住宅の取得編―
• 住宅ローン減税を受けるには？借入限度額と控除期間による違いを解説―中古住宅の取得編―
• 住宅ローン減税の行方～2026年度税制改正～