住宅ローン減税を受けるには？借入限度額による違いを解説―新築住宅の取得編―

１．住宅ローン減税でいくら控除されるか（2026年～2030年入居・新築住宅）

　住宅ローン減税は、住宅ローンの年末残高（所定の借入限度額を上限）に控除率0.7％を乗じた額について、所得税（住民税）から税額控除される仕組みです。適用対象者の所得要件（収入ではなく合計所得金額の要件）は、2,000万円以下とされています。

　まず、対象となる住宅の床面積基準。床面積は原則として50㎡以上が適用要件であり、ここにいう床面積は登記される面積を指します。なお、40㎡以上50㎡未満の住宅も適用対象となりますが、この場合は、控除期間のうち、所得税の合計所得金額が1,000万円を超える年は住宅ローン減税による控除が適用できないという制限がつきます。

　具体的な税額控除額は次のとおり算出します。

税額控除額＝年末時点の借入残高（借入限度額を上限）×控除率0.7％ →控除期間にわたり、毎年税額控除

　まず、「控除期間」。これは入居後、何年間にわたって住宅ローン減税の税額控除が受けられるかという期間であり、「13年間」（一部例外あり。後述。）とされます。
　では、新築住宅取得の場合の「借入限度額」を確認しましょう。2050年カーボンニュートラルの実現の観点等から、認定住宅（認定長期優良住宅・認定低炭素住宅）およびZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅について、下表のとおり、それぞれ省エネ基準適合住宅に比して借入限度額が上乗せされる仕組となっています。また、「子育て等世帯（「19歳未満の子を有する世帯」（子育て世帯）または「夫婦のいずれかが40歳未満の世帯」（若者夫婦世帯））」（※2）かどうかにより、借入限度額が異なります。ただし、前記の床面積基準のうち、40㎡以上50㎡未満の場合は、子育て等世帯であっても借入限度額の上乗せは適用されないこととされています。

　なお、2030年度以降新築される住宅はZEH水準の省エネ性能が確保されることを目指すとされ、今後、省エネ基準の段階的な引き上げが予定されています。そのため、2028年以降の入居の場合、現行の省エネ基準にあたる「省エネ基準適合住宅」については原則として住宅ローン減税が受けられないこととなります。具体的には、2028年以降に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものを除く。）、または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が2028年7月1日以降のものについては、ZEH水準省エネ基準を満たさなければ住宅ローン減税が受けられないこととされました。（※3）

　以上のほか、安全・安心な住まいの実現の観点から、2028年以降入居分から、土砂災害などの災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域（都市再生特別措置法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった場合に限る。））での新築（建替えを除く。）は住宅ローン減税が適用されないこととされました。

（※2）ここにいう「子育て等世帯」は、①年齢19歳未満の扶養親族を有する者（子育て世帯）、②年齢40歳未満であって配偶者を有する者、または年齢40歳以上であって年齢40歳未満の配偶者を有する者（若者夫婦世帯）をいいます。なお、①または②に該当するか否かについては、入居年の12月31日時点（扶養親族または配偶者が、年の中途において亡くなられた場合にはその死亡の時）の現況により判定することとされています。
（※3）2028年以降に入居する「省エネ基準適合住宅」について：　2027年12月31日までに建築確認を受ける省エネ基準適合住宅（登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものを含む。）、または建築確認を受けない省エネ基準適合住宅で登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものについては、借入限度額2,000万円、控除期間10年間として住宅ローン減税が適用されます。これは中古（既存）住宅の取得・入居に適用されるものと同様です。

以下、それぞれ確認していきましょう。

２．長期優良住宅・低炭素住宅

　取得した住宅が「認定長期優良住宅」または「認定低炭素住宅」である場合、都道府県または市区町村等の「認定通知書」（長期優良住宅建築等計画の認定通知書または低炭素建築物新築等計画の認定通知書）が交付されています。この交付を受けていれば、住宅取得の翌年３月15日までに行う所得税の確定申告において、「認定通知書」の写しと市区町村の「住宅用家屋証明書」（の写し）（※4）を提出することで、上記１の表における「長期優良住宅・低炭素住宅」の行の借入限度額が適用されます。

（※4）住宅用家屋証明書（の写し）は、認定長期優良住宅に該当する旨または認定低炭素住宅に該当する旨などの記載があるものです。これに代えて、建築士等が発行した認定長期優良住宅建築証明書または認定低炭素住宅建築証明書の提出も可能です。

３．ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅

　ZEH（ゼッチ）水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅の区分は、いずれも上記２のような認定を受けていない住宅のうち、住宅の省エネ性能の基準（日本住宅性能表示基準）に照らした水準に応じて設定されているものです。省エネ基準適合住宅は現行の省エネ性能を満たす水準であるのに対し、ZEH水準省エネ住宅は断熱性能・エネルギー消費量のいずれもがより高い水準にあるとされる住宅の区分です。具体的には、「断熱等性能等級５以上かつ一次エネルギー消費量等級６以上」の性能を有する住宅は「ZEH水準省エネ住宅」の区分を適用し、「断熱等性能等級４以上かつ一次エネルギー消費量等級４以上」の性能を有する住宅は「省エネ基準適合住宅」の区分を適用します。
　住宅取得の翌年３月15日までに行う所得税の確定申告において、これらへの該当を示すものとして①「住宅省エネルギー性能証明書」または②各基準への適合を証する「建設住宅性能評価書」の写しのいずれかを提出することで、上記１の表における「ZEH水準省エネ住宅」または「省エネ基準適合住宅」の行の借入限度額が適用されます。
　具体的にどんな書類なのかを見てみましょう。

①住宅省エネルギー性能証明書

　住宅ローン減税の借入限度額の区分としての「ZEH水準省エネ住宅」または「省エネ基準適合住宅」のいずれかへの該当を証明する、専用の証明書です。証明書の様式に「家屋番号及び所在地」という欄があり、ここに記載される「家屋番号（法務局が登記される建物に付す番号）」は建物の登記がなされなければ付されないため、新築住宅では表題登記完了後でなければ発行されません。この証明書は、建築士事務所等が発行します。

②各基準への適合を証する「建設住宅性能評価書」の写し

　まず表紙を見て、「建設住宅性能評価書」との記載があることを確認しましょう（設計住宅性能評価書では利用不可です）。その上で、建設住宅性能評価書の中の「温熱環境・エネルギー消費量に関すること」の欄を確認しましょう。「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」の欄があり、それぞれ等級の値が選択・表示されています。その値を、下表に当てはめて確認し、「ZEH水準省エネ住宅」と「省エネ基準適合住宅」のいずれに該当するかを確認しましょう。（①と異なり等級の数値を確認しなければなりませんのでご注意ください。） 
　なお、建設住宅性能評価書であっても、「断熱等性能等級」と「一次エネルギー消費量等級」の双方の評価が示されているもののみがこの場合の住宅ローン減税適用の手続に利用できます。そのため、例えば一次エネルギー消費量等級欄の記載が無い場合は、建設住宅性能評価書であってもこの場合の手続には利用できず、別途①の「住宅省エネルギー性能証明書」が必要となります。

　なお、省エネ基準への適合を示す制度・書類はさまざま（BELS・フラット35適合証明書など）ありますが、住宅ローン減税においてZEH水準省エネ住宅または省エネ基準適合住宅の借入限度額区分としての適用を行うには、以上の①・②のいずれかの書類しか認められていませんのでご注意ください。

４．省エネ基準適合住宅の留意点

　前述のとおり、2030年度以降新築される住宅はZEH水準の省エネ性能が確保されることを目指すとされ、今後、省エネ基準の段階的な引き上げが予定されています。そのため、2028年以降の入居の場合、現行の省エネ基準にあたる「省エネ基準適合住宅」については原則として住宅ローン減税が受けられないこととなります。具体的には、2028年以降に建築確認を受ける住宅（登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものを除く。）、または建築確認を受けない住宅で登記簿上の建築日付が2028年7月1日以降のものについては、ZEH水準省エネ基準を満たさなければ住宅ローン減税が受けられないこととされました。なお、2027年12月31日までに建築確認を受ける「省エネ基準適合住宅」（登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものを含む。）、または建築確認を受けない省エネ基準適合住宅で登記簿上の建築日付が2028年6月30日以前のものについては、借入限度額2,000万円、控除期間10年間として住宅ローン減税が適用されます（13年間ではありませんのでご注意ください。）。（※5）
　そのため、2028年以降に入居する新築住宅の取得にあたっては、対象住宅が「ZEH水準省エネ住宅」「長期優良住宅・低炭素住宅」のいずれかであるかを確認することが重要です。

（※5）2028年以降に入居し、「省エネ基準適合住宅」として住宅ローン減税の適用を受ける場合は、「確認済証または検査済証の写し（2027年12月31日以前に新築の建築確認を受けたことを証するもの）」か「登記事項証明書（2028年６月30日以前に建築されたことを証するもの）」のいずれかの提出が必要となります。

　2026年度税制改正後の住宅ローン減税の「借入限度額」の違いと具体的な手続・書類を解説しました。住宅取得の翌年３月15日までに行う所得税の確定申告の前に書類等をぜひ確認しておきましょう。
　2028年以降の入居を前提に、新築住宅の購入・建築を検討の場合は、住宅ローン減税の適用を受けるにはZEH水準の省エネ基準に適合するものでなければならないことにご留意ください。
　新築住宅を供給する事業者は、住宅ローン減税の適用にあたって必要となる書類をご確認いただくとともに、省エネ基準の引き上げを見据えた取組みをご検討いただきたいと思います。住宅取得者に対して、取得対象住宅が省エネ基準に適合している旨を説明するだけにとどまらず、その水準を客観的に可視化して説明し、さらに住宅ローン減税の経済的メリットをより高く受けられるようにすることが重要です。そのためにも、「BELS」や「住宅性能評価」の利用により、第三者である住宅性能評価機関の評価を踏まえて住宅取得者に説明することが、その納得度を高め、経済的メリットを訴求するのに有効であろうといえます。

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