管理組合が知っておきたいマンション管理費の実態！ 削減する方法は？
マンションの管理費の相場はどれくらいで、どのようなことに使うものでしょうか。また、共用部分などの維持管理にかかる経費を削減する方法はあるのでしょうか。管理組合として知っておくべき管理費に関する知識を、各種資料をもとにまとめます。
マンション管理費の現状
ほとんどの分譲マンションで、区分所有者は毎月、管理費を管理組合へ納入しています。東京都都市整備局の「マンション実態調査結果」（平成25年3月）によれば、管理費があるマンションは全体の96.8％を占めています。負担月額の平均は1～20戸の規模のマンションが最も高く2.08万円、101～200戸のマンションが最も安くて1.19万円です。相場は1万円～2万円といったところでしょう。
管理費の額に対する区分所有者の意識はどうでしょう。こちらは国土交通省「平成25年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」という資料によると、「妥当である」と考えている人は84.4％、「徴収しすぎである」が10.3％、「不足している」が4.8％となっており、概ね妥当と捉えられていることがわかります。
そもそも管理費は何に使うもの？
マンションの管理費とは、マンションの敷地及び共用部分の日常的な維持管理にかかる経費に充当するために、管理組合が区分所有者から徴収するお金です。国土交通省が公表しているマンション標準管理規約（単棟型）の第27条には、具体的な管理費の使途として以下の事項が挙げられています。
- 管理員人件費
- 公租公課
- 共用設備の保守維持費及び運転費
- 備品費、通信費その他の事務費
- 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
- 経常的な補修費
- 清掃費、消毒費及びごみ処理費
- 委託業務費
- 専門的知識を有する者の活用に要する費用
- 管理組合の運営に要する費用
- その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用
また、区分所有者は管理組合に対し、管理費とは別に「修繕積立金」を納入しなければなりません。修繕積立金は、マンションの大規模修繕工事に使用するためのお金です。前出のマンション標準管理規約の第28条には、次の使途が挙げられています。
- 一定年数の経過ごとに計画的に行う修繕
- 不測の事故その他特別の事由により必要となる修繕
- 敷地及び共用部分等の変更
- 建物の建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査
- その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理
こちらも前出の東京都都市整備局の「マンション実態調査結果」によると、修繕積立金があるマンションは全体の94.5％です。負担月額の平均は1～20戸の規模のマンションが最も高く1.33万円、201戸以上が最も安く0.93万円。全体的な相場は1万円前後となっています。
管理費の金額の決め方は？
国土交通省「平成25年度マンション総合調査結果」によれば、管理費負担額の決定方法は、「各戸の専有面積の割合に応じて算出」するケースが最も多く79.6％、「各戸均一」が13.3％です。マンションの完成年次別では、完成年が新しいマンションほど専有面積の割合に応じて決める割合が高くなっています。
管理費を削減するための方法
管理費は管理組合の改善努力などによって、ある程度削減することが可能です。方法としては管理業務を見直して無駄を減らす、マンション総合保険の見直し、管理会社の変更…などが考えられます。
とくに管理業務の見直し、マンション総合保険の見直しは定期的に行い、管理組合に最適な内容としておくことが大切です。
しかし、管理会社の変更は安易に行うのではなく、管理業務の見直しなどの検討時に、どうしても現在の管理会社では継続して業務委託ができないと判断した場合に行うものです。基本的には、管理組合と管理会社で、円滑な管理運営を推進することがとても重要です。
ポイントは、自分たちのマンションでは、どんな管理業務が必要（不要）なのかを明確にした上で、その場合に、どの程度コストが削減できるのかを詳細にシミュレーション（関連業者の見積もり比較を含む）することです。
その他に、修繕積立金も、コスト削減を図ることが可能です。たとえば、大規模修繕工事において、設計監理方式を採用し、建物診断のうえ、適正な工事内容を提案してもらい、余分な工事は行わないことや、施工業者の選定には入札方式を導入し、工事費の抑制に努めます。また、見落としがちなのが、工事後のトラブル予防です。工事後に工事実施部分において不具合・瑕疵が発見された場合、施工業者の対応が悪いと、管理組合の負担で補修対応等をしなければならなくなります。それを予防するために、施工業者がしっかり補修対応等をするように、国土交通省認可の大規模修繕工事瑕疵保険に加入してもらうことでリスク対策をすることができます。
マンション管理費は一般的な相場や実態とともに、自分たちが管理しているマンションの実態を改めて整理し、見直すことも重要です。その上でどのようなコスト削減策が可能かを考えてみましょう。
参考文献：
東京都都市整備局「マンション実態調査結果 」
国土交通省「平成25年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状」
マンション標準管理規約（単棟型）
国土交通省「平成25年度マンション総合調査結果」
福岡市「管理費を上手に節約する方法」
一般社団法人千葉県マンション管理士会「自主管理に移行する場合の留意点は？」
岡廣樹 監修・著『これだけは知っておきたいマンション大規模修繕Q&A』,鹿島出版会
※掲載内容は2017年6月時点の情報です。
