役員のなり手不足が進む現状

国土交通省「マンションの新たな管理方式の検討」によると、昭和45年以前に建設された分譲マンションでは、「60歳以上のみ」で住んでいる世帯の割合が過半数を超えています。マンションで暮らす人、区分所有者の高齢化が進む中で、管理組合の役員のなり手不足もまた進行しています。

「平成20年住宅・土地統計調査」より国土交通省が再集計したデータによれば、「管理組合の役員就任を引き受けない理由」という回答で多かったのは、①「高齢のため（25.0％）」、②「仕事等が忙しく時間的に無理だから（17.5％）」、③「あまり関心がないから（8.8％）」、④「本人、家族に病人がいる等の事情があるから（7.5％）」、⑤「面倒くさいから（6.3％）」、⑥「何をしたらよいかわからないから（5.0％）」、⑦「前回引き受けた時嫌な思いをしたから（5.0％）」という結果でした。

ここからは、高齢という事情のほか、役員になることで労力を費やしたくない思い、役員に対する関心度の低さやわずらわしさが伝わってきます。このような状況を背景にして、マンションの中には実際に管理組合の運営そのものが困難になっているケースが見られるようになっています。

第三者管理者方式とは

マンション管理の難しさは、居住者の高齢化に加えて、建物自体の老朽化、あるいはタワーマンションなどの高層化や大規模化によっても深刻なものになっています。国土交通省が公表している「マンション標準管理規約（単棟型）」の「コメント」にも同様の記述があり、そうした課題への対応のひとつとして「外部の専門家」の活用が挙げられています。
この外部の専門家は、「直接管理組合の運営に携わることも想定する必要がある」とされ、その際の基本的パターンとして、1.理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型、2.外部管理者理事会監督型、3.外部管理者総会監督型という3つの型が想定されるとも記されています。

こうしたことを踏まえて、近年、提唱されているのが第三者管理者方式です。管理組合の役員を、まさに外部の専門家である第三者が行う仕組みのことで、これからのマンションにおける役員不足を解消する狙いがあります。

第三者管理者方式のメリット

第三者管理者方式にはどのようなメリットがあるのでしょうか。
専門家を起用することで、役員が行う業務を効率的かつ適切に行えることがまず挙げられます。また、第三者が専任となることで責任の所在も明確になります。本業が他にある区分所有者による役員に対してと違って、第三者に対しては率直に意見を述べることもできるでしょう。

そして、区分所有者1人ひとりも、役員を引き受けなければならないという重圧から解放されるはずです。

第三者管理者方式を導入する時のポイント

この第三者管理者方式を成功させるには、いくつか注意すべきポイントがあります。大前提として、厳格な第三者性の確保が必要です。特定の区分所有者の意見や意向、あるいは区分所有者間の対立やしがらみ、感情などに流されることなく、公正かつ客観的な立場からの判断や決定が行わなければなりません。
また、第三者自身が自分の所属する、あるいは関係する会社や団体に利益をもたらすよう誘導することもあってはならないことです。

そのために、本来の管理の主体である管理組合による監視体制をどのように構築するかという問題をクリアにする必要があります。たとえ第三者に理事長職を委嘱した場合でも、決議事項は必ず管理組合の承認を得るよう規約を改正して記すなど、第三者管理者と管理組合の良好な関係が保たれる仕組みを整えることが重要です。

今後、区分所有者の高齢化、建物の老朽化、大規模化などが進む上で、第三者管理者方式のニーズはますます増していくでしょう。役員のなり手不足という課題解決のために、その導入を検討することは、少なくとも、このまま悪化する状態の歯止めになるきっかけになることでしょう。

参考文献：
国土交通省「マンションの新たな管理方式の検討」
国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）」
公益財団法人まちみらい千代田「第三者管理方式によるマンション管理 基本編」

※掲載内容は2017年5月時点の情報です。