居住者間のトラブル

まずは、主に居住者間で発生するトラブルから見てみましょう。

騒音のトラブル

マンションは、建物の構造によって、予想外に音が大きく伝わる場合があります。通常の生活音が階下に響くケースの他、エアコンのモーター音などが階をまたいで伝わるといった特殊なケースも考えられます。他にも絨毯の床を改修してフローリングに張り替えた途端、音が響くようになるのも、よくある事例です。
これらの対策はまず、騒音の原因を突き止めて、防音工事などで解決することです。加えて、子供がいる家庭などは、事前に上下階や隣の住戸の居住者に挨拶に行くことも重要です。日頃から居住者同士が交流しやすい環境を整えるべきでしょう。

駐車場のトラブル（違法駐車以外の問題）

分譲マンションの駐車場は区分所有者の共有財産であり、その使用権利は居住者に平等にあります。
しかし、スペースが不足していると既得権が生じてしまいます。つまり、すでに駐車場を使用している人と、空き待ちをしている人の間で軋轢が生じてしまうことがあるのです。
また、機械式駐車場（地下ピット機械式2段駐車場など）に関わるトラブルもよく起こります。一般的に下段のほうが使い勝手が悪く、それにもかかわらず上・下段の駐車料金が同一の場合、分譲時に自動的に割り振られた利用者から不満が出ます。
これらの問題は、適正な駐車料金への料金改定、定期的な駐車スペースの変更、近くに新たな駐車場を確保するなど、何らかの方法で利用者の不公平感を解消することが必要です。

ペットのトラブル

ペットに関するトラブルは、管理規約でペット禁止となっているのに、居住者がペットを飼っているケース、ペット可ではあるが管理組合に申請せずにペットを飼っているケースが挙げられます。また、ペット可のマンションでよく問題になるのは、鳴き声・吠え声、臭い、糞尿、抜け毛に関する苦情です。ときには咬みつき・飛びつきなどによるトラブルが発生することもあります。重要なのはペットに関する管理規約、使用細則を明確に定め、周知をしたうえで、厳格に運用することです。管理組合で、ペットに関するルールやマナーを確認するための講習会等を開くのも有効でしょう。

管理組合の運営におけるトラブル

一方、管理組合を運営していく上で直面するトラブルには次のようなものがあります。

区分所有者の管理費滞納

管理費を何ヵ月も滞納する区分所有者が現れると、管理費全体の確保に影響します。また、支払っている区分所有者との間に不平等感が生じるだけでなく、同じマンション内で暮らす人に対して催促をしなければならないという心労も強いられることになります。
まず、管理費の未納を早いうちに把握し、未納者に連絡を取る仕組みを作ることが重要です。滞納期間が長期化した場合は、法的措置を含めた対処も必要になります。徴収業務は管理会社が行うことが多いとはいえ、最終的に責任を持つのは管理組合であることを自覚しておきましょう。

役員のなり手不足

管理組合は、自主性と主導権を持ってマンションの維持管理に当たるべきですが、一方で、理事会の役員に就くことに消極的な人も少なくありません。役員就任を引き受けない理由としては、高齢のため、仕事などが忙しいため、関心がないなどが挙がります。
そのため、役員への報酬制度を設けているマンションもあります。一方で老朽化したマンションで高齢化が進行している場合などは、理事長などにマンション管理士、弁護士などの外部の専門家を起用するケースも見られます。

役員の長期化

役員のなり手不足で、一部の役員が長期継続して任に就くケースもよく見られます。意識が高く優秀な役員であればそのほうが円滑に運営できる側面もあるでしょう。
しかし、特定の居住者に対する優遇、馴れ合い体質、内部対立などが起こることも懸念されます。理事会役員の選出方法には、大きく分けて立候補制と輪番制の2種類があり、長期になりやすいのは立候補制です。輪番制の場合、任期は1年か2年、ただし、再任も認めるというのが一般的です。再任は何期まで可能かを管理組合のルールとして決めておけば、長期化を防ぐことができます。

ときには同じ屋根の下で暮らす者同士で争うことにもなるマンションのトラブル。どのようなケースがあるかを把握して、対策マニュアルなども作成しておきましょう。

参考文献：
北海道建設部住宅局建築指導課 「北海道マンション管理トラブル・修繕事例集 」
国土交通省「平成 25年度マンション総合調査結果」
国土交通省「マンションの新たな管理方式の検討」

※掲載内容は2017年6月時点の情報です。