大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事とは、マンションの経年による劣化などにあわせて実施する、計画的でまとまった修繕工事のことです。

分譲マンションでは、建物や設備の老朽化による劣化や重大な不具合の発生を防ぐために、管理組合が主体となって、長期修繕計画にもとづいた計画修繕を行います。計画修繕は管理組合が集めた修繕積立金を充当して行われ、中でも工事内容が大規模、工事費が高額、工期が長期間にわたるものを大規模修繕と呼びます。具体的には外壁補修工事、屋上防水工事、鉄部塗装工事、給水管取り替え、排水管取り替えなどがあります。

「修繕」と「改修」の違いとは？

大規模修繕工事では、「修繕」に加えて「改修」を同時に行うことがあります。この「修繕」と「改修」とは、一体何が違うのでしょうか？

「修繕」とは

「修繕」とは、経年や何らかの外的要因によって劣化、不具合が発生した建物、建物の一部、設備、部材などに対して修理や取り替えなどの処置を行って、問題部分の性能や機能を支障なく利用できる状態にまで回復させることを言います。回復の度合いは応急処置的なレベルのものではなく、建物の建設当初の水準にまで戻すことが目標となります。

なお、大規模修繕と関わりの深い計画修繕では、この「修繕」を一定の年数ごとに計画的に行います。劣化や不具合が発生したときにその都度行う場合は、「補修」または「小修繕」と呼んで区別されます。

「改修」とは

マンションに求められる性能・機能は、住まい方の変化や設備機器の進歩等により年々高まっており、近ごろの新築マンションの性能や居住性は著しく向上しています。これに伴い、高経年マンションでは性能・機能面での陳腐化が進行し、資産価値が低下することにもなりかねません。こうしたことから、高経年マンションの質及び価値を長持ちさせていくためには、「修繕」による性能の回復に加えて、現在の居住水準・生活水準に見合うよう、マンションの性能をグレードアップし、住みよいマンションにしていくことが重要になります。なお、一般的には、性能・機能をグレードアップさせる工事のことを「改良（グレードアップ）」といい、「修繕」及び「改良」により建物全体の性能を改善する工事のことを「改修」といいます。

「修繕」はマンションの性能を維持し、以前の状態に回復するために行うものですが、「改修」は社会や時代の変化によって向上していく住環境の水準に合わせて、初期性能よりも高い性能や機能、居住性を獲得することを目指すものです。いわゆる「リフォーム」が「修繕」に対応し、「リノベーション」が「改修」に対応すると言ってよいでしょう。

改修工事をするメリット

大規模修繕工事に改修工事を織り込んでいくことには、さまざまなメリットがあります。居住者にとって最も大きなポイントは、日々の暮らしが快適になることです。たとえば各住戸の居住性能においては、給排水システムの旧式化、電気容量の不足といった問題を解決できます。

建物の共用部分や全体の性能としては、バリアフリーやセキュリティ、耐震性などの不備を解消し、安全性を向上させることができるでしょう。さらに宅配ロッカー、共用倉庫、ラウンジ、プレイルームといった新しい設備を付加することで住み心地を良くし、外装や内装などのデザインをリニューアルして、アメニティ（快適性）を向上させることも可能です。

このような改修工事が定期的に行われれば、将来、年を経るごとにマンションの相対的な性能や機能が低下していくという不安が軽減され、長く住むことができる安心感が生まれます。

加えて、大規模修繕工事と改修により、所有する不動産物件の資産価値が高まる点も見逃せません。改修頻度が少ないマンションと、積極的に改修が施されるマンションとを比べれば、新築時点では同等だったとしても、時が経つにつれグレードの差が大きく開いていくでしょう。


マンションに住み続ける上で必須とされる大規模修繕工事ですが、「修繕」だけを行うのでは万全とは言えません。より暮らしやすく価値のある居住環境を整備していくには、時代の変化に合わせた改修工事を大規模修繕工事に組み込んでいくことが必要です。「修繕」と「改修」の違いについても理解を深めておきましょう。

参考文献： 国土交通省「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」

※掲載内容は2017年1月時点の情報です。