1．住まいの定期点検

　私たちが健康診断を受診するように、住宅についても定期的な点検が欠かせません。「定期点検」と言ってもさまざまありますが、１つの例として、新築の引渡後３ヶ月、６ヶ月、１年、２年、５年、10年前後に無償で行い、それ以降は５年毎または10年毎に有償で行うといった仕組みがあります。
　ハウスメーカー等では、それまでの実績や知見によって点検のタイミングごとにどのような不具合が発生しているかおおよその見当がつくことから、予め点検の項目やポイントをマニュアル化し、それに基づき点検を行っています。
　そこで今回からは、その「定期点検」について、部位ごとに掘り下げていきます。まず、第３回では木造戸建住宅の建物外部編の１回目として、外壁まわり、開口部まわりについて、部位別に構造と防水に関する具体的な点検内容および確認が求められる劣化事象等の事例（※）をご紹介します。
　点検項目は実施する住宅事業者や住宅の状態などによっていくらかの違いはありますが、必ず目視確認しておきたい部位や内部確認までしておいたほうがよい場合もありますので、住宅事業者である皆さんが実施する「定期点検」の参考にしてください。
　特に、築10年を超えた戸建住宅は「定期点検」により劣化事象等の状況を確認しておくことで、メンテナンスの要否とその時期、そして補修費用の目安を把握する判断材料にもなりますので、住宅の所有者へのメンテナンス工事の提案に繋がります。

※点検内容と劣化事象等の事例
　次に掲載する内容は、中古住宅向け売買かし保険（住宅あんしん保証の「あんしん既存住宅売買瑕疵保険」）における木造戸建住宅の現場検査基準の内容と指摘対象（保険加入に際して補修などが必要な不具合）となる主な劣化事象等になります。
　築年数の古い（築25年以上）木造戸建住宅の現場検査では、約７割の物件で劣化事象等が確認され、その多くは、将来的に雨漏りの原因となる可能性があります。

2．外壁まわりの点検内容と劣化事象等の事例

　塗料や外壁材に関する技術が進化し、昔より材の寿命が延びたとは言え、全く劣化しない材はありません。同じ外壁材でも日がよく当たる面の劣化スピードが速いなど、気候、住宅の立地条件や形状、外壁塗料の種類などによって状態は違ってくるため、定期的に外壁まわりの状態を把握しておく必要があります。
　外壁塗装は見栄えを良くするのはもちろんですが、使用されている外壁材を塗膜によって保護する役割を持っています。劣化が進み塗膜が剥がれてしまったり、表面にひび割れが発生すると、その部分の外壁材は保護されずに直接ダメージを受けて劣化が進行してしまいます。
　人間の体と同じように、外壁でも異常の早期発見が重要です。早期であれば部分的補修を行ったり塗装を行うことで対処できますが、外壁材が傷んでしまうと張り替えなどが必要になってしまいます。

2-1．点検方法と結果の記録

　外壁材表面の劣化事象等や不具合の有無について、足場を組まずに住宅の周囲から目視可能な範囲を点検します。
　上階部分の外壁面については、バルコニーや窓から安全に目視可能な範囲を点検します。また、住宅周辺の条件に応じて離れた場所から双眼鏡で上階部分の確認を行う場合もあります。
　劣化事象等の不具合が確認された場合は、その記録として、劣化事象等ごとに番号をつけて、部位、事象の状況、範囲・程度を平面図や立面図などに記載・記録することをお勧めします。同様の劣化事象等が複数ある場合には、まとめて代表的箇所の状況を記録します。
　また、劣化事象等の記録写真は、図面記載の内容と照合できるように番号をつけた部位の遠景、中景、近景（接写）を必要に応じて組み合わせた複数枚を撮影しておきましょう。

【使用する主な道具】

• 双眼鏡（目視困難な上階部分の外壁、軒裏、屋根などの確認用）
• デジタルカメラ（記録写真の撮影、ズーム機能で目視困難な上階部分の外壁などや細部の確認用）
• スケール（劣化事象等の長さや範囲などの計測用）
• クラックスケール（ひび割れの幅の計測用）
• 打診棒（外壁材などの浮きの確認用）
• 点検鏡（土台水切り裏側部分、サッシ取合い部、出窓、庇、シャッター雨戸の天端などの確認用）

2-2．確認が求められる劣化事象等とその解説

　外壁まわりの主な劣化事象等について、それぞれのポイントを細かくみていきます。

2-2-1．外壁材のひび割れ、欠損、浮き、はらみ、剥離

　まず、外壁材のひび割れの原因のうち、長く住み続けていく中で特に影響するものについて取り上げます。
　外壁材は何年も紫外線を浴び続けると、表面に塗られていた塗料が劣化して防水効果を失い、水を吸いやすい状態になってしまいます。すると、雨の日に水を吸って膨張、晴の日に乾いて収縮、という状態を繰り返して、少しずつ負荷がかかり、いずれひび割れてしまいます。このような紫外線が原因のひび割れは、特に日がよく当たる面や外壁材の止付け釘周りに発生しやすいです。
　また、窓ガラスは意外と重量があるため、大きな窓サッシ下側の外壁には常に負荷が掛かり、ほかの場所よりもひび割れしやすい場所となっています。長期間にわたり窓の開け閉めを繰り返すことで、少しずつ衝撃が蓄積し、開口部の四隅の外壁材はダメージを受けひび割れが生じやすくなります。
　なお、寒冷地では凍害により小さいひび割れが大きくなりやすいため、小傷やひび割れを確認した場合は早めに補修することをお勧めします。そもそも、凍害とは小さいひび割れに入った水分が内部で凍結・膨張し、膨らんだ氷（水は凍ると10％ほど体積が増えます。）に内側から押されて、外壁材が割れてしまう現象で、始めは小さかったひび割れでも徐々に広がってしまいます。特に、窓サッシの下隅は水が伝って流れてくるため、雨水が外壁材のひび割れに入りやすく、凍害の被害も起こりやすい傾向にあります。
　その他にも「地震による揺れ」「大きい車や電車による振動」「地盤・基礎の沈下」「下地材の変形」「施工不良」が原因で、ひび割れが生じている可能性もあります。
　補修の必要性の有無は、ひび割れの大きさを目安に判断します。一般的に、幅0.3ｍｍ未満のひび割れ（ヘアークラック）の場合は、ひとまず経過観察でも問題ないとされています。ただし、ヘアークラックでも時間の経過とともに、いずれは大きなひび割れに進行する可能性があるため、定期的にその進行状況を確認する必要はあります。ひび割れが幅0.3mm以上にまで進行している場合は、早めに外壁塗装を行い、外壁材内部に水分が入らないようにしなければなりません。
　なお、次のような劣化事象等が確認された場合は、雨水の浸入により下地材や構造部材の劣化を促進させる要因となることから、早めに外壁材の部分的補修などのメンテナンスが必要です。

• 外壁材から下地材（合板、防水紙、構造材等）まで到達したひび割れ等が生じている状態（構造部材の劣化の恐れがある）
• 複数の外壁材にまたがって連続したひび割れ等が生じている状態（構造部材の劣化の恐れがある）
• 外壁材の著しい浮き（あわせて目地等の劣化を招く）

2-2-2．外壁材表面の色褪せ、劣化

　外壁材表面の色褪せや汚れも目視で気づきやすい事象です。特に、日がよく当たる面では紫外線による塗膜の劣化が考えられます。
　色褪せを感じた場所を手で触ってみて白い粉が付着する現象（チョーキング）が確認された場合には塗膜の保護機能が低下している証拠です。この状態で放置をすると徐々に白い粉から外壁材と同じ色の粉（塗膜に含まれる顔料）が手につくようになります。
　手で触っただけで簡単に落ちてしまうということは劣化した塗膜が雨で簡単に流れ落ちてしまうため、外壁材の劣化がより進行していくことになります。

2-2-3．金属部分のさび、化学的侵食

　金属サイディングの一番の敵は、“さび”です。窯業系サイディングの場合、塗膜の傷からの浸水は外壁材に染み込みやすいですが、金属サイディングの場合は金属部分が水に触れるとさびやすくなりますので、定期的な点検の際には、金属部分のさびや化学的侵食にも注意して確認します。
　なお、水切り等金属部材やその外壁材との取合いについて、雨水が容易に浸入してしまうほどの欠損や穴あきに至る恐れのあるさびや化学的侵食は、雨水の浸入により構造部材の劣化を促進させる要因となることから、早めのメンテナンスが必要です。

2-2-4．目地シーリング材のひび割れ、破断、欠損、隙間

　一般的に、外壁材同士の継ぎ目（目地）には防水を目的としてシーリング材を充填します。外壁目地やサッシまわりをシーリング材で埋めることで、その継ぎ目からの雨水の浸入を防ぎます。また、シーリング材は弾力があるので、地震や振動が発生したときには緩衝材となり、外壁材同士がぶつかり損傷することを防ぐ効果もあります。
　目地シーリング材も、紫外線や建物の揺れなどで徐々に劣化しますので、定期的な点検はもちろん、地震や台風の後のほか、年に1度は住宅の所有者自身でも確認することを促してください。
　シーリング材はゴムのような材質ですが、紫外線により劣化して縮む性質があります。「表面に細かいひび割れ」が発生しだすと弾力があった材質が徐々に固くなり、緩衝材としての効果が失われます。
　また、目地が「全断面にわたり破断、壁内部まで貫通している状態」やシーリング材の痩せなどにより「外壁材との間に隙間がある状態」は、それらの隙間から徐々に雨水が浸入してしまうので早めのメンテナンスが必要です。
　なお、シーリング材が剥がれ「触ると簡単に脱落してしまう状態」は、劣化がかなり進行しています。このような状態では雨水の浸入を防げないため、シーリング材の「打ち替え（※）」が必要です。

※既存のシーリング材を剥がし、清掃、下地処理、新しくシーリングを施す方法です。外壁同士の継ぎ目はこの方法で行うことが多いです。

2-3．点検のポイントと注意事項など

　構造部材の腐朽など外壁の内部にまで及ぶ不具合は、外壁まわりに大きな劣化事象等が確認されて初めて気づくケースが多く、発見が遅れると補修に多大な費用がかかってしまいます。住宅の所有者自らの確認や住宅事業者による定期的な点検では、次の事項も参考にしてください。

• 基礎や土台に劣化事象等が生じている場合、その周辺の外壁に劣化事象等が生じやすいです。
• 建物外部の目視で、劣化事象等（疑われるものを含む）が確認された場合、その室内側に雨染みなどの不具合がないかをあわせて確認します。
• 雨水の浸入などにより下地材や構造部材が腐朽している部分を打診すると、周囲より軽い音がする場合があります。その場合は、重点的にその周辺を確認します。
• 打診棒による確認は外壁材の破損に注意しながら、１mごとに軽くたたいたり、先端を打診面で転がすように動かして確認します。
• 日があまり当たらない場所ではカビやコケが発生しているケースもあります。外壁材塗膜の劣化によって防水効果が失われるとそれらが繁殖する可能性が高まリます。
• 双眼鏡を使用する場合には誤解を招いてトラブルにならないように点検対象である住宅以外に双眼鏡を向けないように配慮します。
• ＡＬＣ等の乾式外壁では、表面塗装による防水のみで防水紙を用いない工法もいくつかあり、微細なひび割れでも雨漏りに直結しますので、見逃さないよう注意します。

3．開口部まわりの点検内容と劣化事象等の事例

　第２回「定期点検やメンテナンスの前におさえておきたい雨漏り傾向」で紹介した『［表］既存戸建住宅の雨漏り事故発生部位（詳細）上位５』では、「サッシまわり」からの雨漏り事故が圧倒的に多いことが確認できます。「雨漏り事故の多い部分」の傾向として、①異なる部材の取合い ②複雑な納まり ③雨水が滞留しやすい納まり ④雨風に強く晒される部分が共通しています。
　サッシや設備配管などの外壁開口部をはじめ、外部付属品取合い部（玄関庇、出窓、換気ダクト、ベンドキャップなど）は上記①～④の傾向全てに合致するため雨漏りが発生する危険性が高いことを意味します。

3-1．点検方法と結果の記録

　サッシまわりと外部付属品取合い部のシーリング材など防水部材の劣化事象等や不具合の有無について、足場を組まずに住宅の周囲から目視可能な範囲を点検します。
　また、屋外に面する建具の開閉不良や不具合の有無は、室内から動作確認し、建具本体、建具枠、開口部まわりの隙間からの雨水の浸入が疑われる部分もあわせて確認します。
　上階部分のサッシまわりなどは、バルコニーや窓から安全に目視可能な範囲を点検します。また、住宅周辺の条件に応じて離れた場所から双眼鏡で上階部分の確認を行う場合もあります。
　劣化事象等の不具合が確認された場合は、その記録として、劣化事象等ごとに番号をつけて、部位、事象の状況、範囲・程度を平面図や立面図などに記載・記録することをお勧めします。同様の劣化事象等が複数ある場合は、まとめて代表的箇所の状況を記録します。
　また、劣化事象等の記録写真は、図面記載の内容と照合できるように番号をつけた部位の遠景、中景、近景（接写）を必要に応じて組み合わせた複数枚を撮影しておきましょう。

【使用する主な道具】

• 双眼鏡（目視困難な上階部分の外壁、軒裏、屋根などの確認用）
• デジタルカメラ（記録写真の撮影、ズーム機能で目視困難な上階部分の外壁などや細部の確認用）
• スケール（劣化事象等の長さや範囲などの計測用）
• 点検鏡（土台水切り裏側部分、サッシ取合い部、出窓、庇、シャッター雨戸の天端などの確認用）

3-2．確認が求められる劣化事象等とその解説

　開口部まわりも同様に主な劣化事象等について、それぞれのポイントを細かくみていきます。

3-2-1．サッシまわりのシーリング材のひび割れ、破断、欠損、隙間

　一般的な戸建住宅では、外壁とサッシとの間には隙間ができるため、防水を目的としてシーリング材を充填します。
　外壁の目地同様に、サッシまわりのシーリング材も紫外線や建物の揺れなどで徐々に劣化しますので、定期的な点検はもちろん、地震や台風の後のほか、年に1度は住宅の所有者も自ら確認することを促してください。
　シーリング材の表面に「細かいひび割れ」が発生しだすと弾力があった材質が徐々に固くなり、緩衝材としての効果が失われます。更に劣化が進行すると目地が「全断面にわたり破断、壁内部まで貫通している状態」やシーリング材の痩せなどにより「外壁材との間に隙間がある状態」に至ります。
　外壁目地部分と比べてサッシまわりは、①異なる部材の取合い　②複雑な納まりとなるため、防水紙や防水テープなどのシワや隙間から雨水が浸入してしまうリスクが高いので早めのメンテナンスが必要です。
　シーリング材の補修方法としては、「打ち替え」や「増し打ち（劣化したシーリング材の上から新しいシーリング材を充填する方法）」があります。基本的には「打ち替え」を選択したいところですが、施工部位によっては「増し打ち」の方が適切な場合もあります。
　例えば、サッシまわりでは「窓の位置や形状によって元のシーリング材が撤去出来ない場合」や「構造上、カッターを入れない方が良い場合（撤去しても適切な再施工が困難）」があります。このような時は「増し打ち」を選択することがあります。

3-2-2．外部付属品取合い部のシーリング材のひび割れ、破断、欠損、隙間

　設備配管などの外壁貫通孔をはじめ外部付属品取合い部は、雨漏りが発生する危険性が高くなりますので、特に注意して確認します。小さな隙間でも同取合い部は雨水が浸入しやすく、日々雨水が流れ込んで数年もすると防水部材が劣化し、室内に浸水してしまいます。

3-2-3．建具の開閉不良、取合い部の隙間

　設備建具枠、サッシまわりの隙間からの雨水浸入が疑われる部分もあわせて確認します。室内側開口部周辺（窓台・敷居・窓枠など）に水染み跡などがある場合、建具取合い部の隙間などから雨漏りが発生している恐れがあります。
　また、建具周りの金属部材にさびが発生していることもあります。さびが流れ出て外壁材を痛めているケースもあります。

3-3．点検のポイントと注意事項など

　サッシや設備配管などの外壁開口部をはじめ、外部付属品取合い部は雨漏りが発生する危険性が高いので、住宅の所有者自らの確認や住宅事業者による定期的な点検では、次の事項なども参考にしてください。

• 建物外部の目視点検で、劣化事象等（疑われるものを含む）が確認された場合は、その部分の室内側に雨染みなどの不具合がないかをあわせて確認します。
• 換気フード等外部付属品取合い部や設備配管貫通孔部分を確認する際、止付けビスや防水部材の劣化状況等についても確認します。
• 出窓、庇、シャッター、雨戸の天端は雨水が溜まりやすく、さびの発生、シーリング材の劣化から雨水の浸入が発生する可能性が高い部位です。水が溜まっている、または、水跡がある場合は周囲も含め注意深く確認します。
• 双眼鏡を使用する場合には誤解を招いてトラブルにならないように点検対象である住宅以外に双眼鏡を向けないように配慮します。
• ＡＬＣ等の乾式外壁では、表面塗装による防水のみで防水紙を用いない工法もいくつかあり、サッシや外部付属品取合い部の不具合による隙間は雨漏りに直結しますので、見逃さないよう注意します。

4．まとめ

　定期点検における確認ポイント 建物外部編の１回目である今回は、建物外部のうち「外壁まわり」と「開口部まわり」の点検内容や注意点について、具体的な劣化事象等を交えながら解説しました。いずれの場合でも、重要なのは定期的な点検による早期発見と対策です。ぜひ、これからの定期点検に活用してみてください。

　次回以降では、引続き建物外部の定期点検で、今回触れなかった「屋根まわり」「バルコニーまわり」などの点検内容について取り上げる予定です。ぜひ、そちらもご覧ください。

連載コラム　住宅事業者が提案に取り入れるべき「住まいを長持ちさせる方法」とは？
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